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??01、史上最寬松政策下開發(fā)投資依然在收縮

??雖然政策環(huán)境不斷改善，但開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模仍不斷下降，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前6月新增貨值、拿地總價(jià)和可建面積百?gòu)?qiáng)的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬(wàn)平方米，同比分別下降34%、40%和19%，拿地金額總量的同比降幅創(chuàng)下2023年以來(lái)新高。開發(fā)商的投資信心并沒有因?yàn)檎叩拇蠓嘏嵘炊憩F(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。如果說(shuō)市場(chǎng)調(diào)整也是“生病”的話，其進(jìn)程也符合“病來(lái)如山倒，病去如抽絲”。市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢的過(guò)程，而經(jīng)歷大調(diào)整之后，即便有恢復(fù)，市場(chǎng)也將不再是原來(lái)那個(gè)市場(chǎng)。

??02、政府收儲(chǔ)存量商品房難以成為“去庫(kù)存”核心渠道

??517新政中，央行提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用以支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。從政策邏輯上，這項(xiàng)政策對(duì)于消化庫(kù)存商品房、充實(shí)保障房規(guī)模、集約利用土地資源，減少浪費(fèi)，加快建設(shè)住房保障體系等有積極作用。從落地角度看，3000億再貸款能夠調(diào)動(dòng)地方國(guó)企收購(gòu)的規(guī)模并不大，對(duì)龐大的存量庫(kù)存商品房無(wú)疑是杯水車薪。另外，究竟有多少城市需要政府收儲(chǔ)商品房作為保障房？有多少城市有能力收儲(chǔ)保障房？從目前掌握的情況看，廣大三四線城市需求和動(dòng)力都不大，一線和熱二線有一定的動(dòng)力，但總規(guī)模也同樣有限。不應(yīng)寄希望于政府收儲(chǔ)這個(gè)渠道來(lái)解決“去庫(kù)存”的問(wèn)題，兩者體量不匹配。降低不切實(shí)際的期望，同時(shí)真正解決市場(chǎng)需求不暢的問(wèn)題，提升消費(fèi)者信心，用市場(chǎng)的辦法去庫(kù)存才是正道。

??03、市場(chǎng)持續(xù)下跌，購(gòu)房需求彈性變大

??住房銷售規(guī)模在2021年觸頂后，已經(jīng)連續(xù)兩年下降，繼2023年跌破10億平，2024年預(yù)計(jì)繼續(xù)下跌2-3成。市場(chǎng)下跌形成慣性，短期內(nèi)難以觸底，同時(shí)理性又告訴我們，市場(chǎng)終歸是有底，在我國(guó)存量住宅市場(chǎng)300多億平方米的基礎(chǔ)上，每年的拆舊更新量就可以達(dá)到7億平方米左右。市場(chǎng)似乎存在某種焦灼的氣氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市場(chǎng)底部就在不遠(yuǎn)處，但究竟何時(shí)才能真正觸底反彈？沒有人說(shuō)的清。市場(chǎng)消極情緒與銷售的回落又是相互加持的，在這樣的情況下，曾經(jīng)是樓市基石的剛需購(gòu)房者，其需求也不那么剛性了。這表現(xiàn)為在政府拿出最大政策誠(chéng)意后，如首付比例降到歷史最低，利率降到歷史最低，消費(fèi)者依然在觀望，“買漲不買跌”的市場(chǎng)規(guī)律在這一時(shí)期表現(xiàn)尤為典型。