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??導(dǎo)語

??三部委發(fā)文后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地，京滬等少數(shù)還在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市也有望跟進(jìn)調(diào)整。

??◎  文 / 楊科偉、李詩昀

??8月25日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，同日財(cái)政部等發(fā)文延期換購住房退還個稅政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國至少已有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但核心城市中，仍有北上廣深蓉鎬等14城還在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。我們認(rèn)為，未來這些城市也有望跟進(jìn)調(diào)整，政策落地后，置換和異地購房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大大降低。

??01 央行等三部委推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地
財(cái)政部等延期住房置換退個稅政策

??8月25日，住建部、央行、金監(jiān)局等三部委聯(lián)合發(fā)文，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地。明確申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??無獨(dú)有偶，財(cái)政部、住建部、稅務(wù)總局等三部門延期換購住房退還個人所得稅政策。將去年9月30日出臺、原本將于今年底到期的置換住房退個稅政策，延期到2025年底。即2025年12月31日前出售自有住房并在1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??實(shí)際上，近期中央已就住房政策多次表態(tài)，對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”也有過明確預(yù)告。7月24日政治局會議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，27日住建部部長在建筑企業(yè)座談會上，指明政策三大優(yōu)化方向——降首付、降利率、落地“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。8月20日央行、證監(jiān)會、金監(jiān)局召開聯(lián)合電話會議，指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??我們認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是典型的市場過熱時(shí)期出臺的限制性交易政策，應(yīng)當(dāng)隨著市場供需關(guān)系轉(zhuǎn)變適當(dāng)優(yōu)化甚至退出，以支持和鼓勵合理購房需求有序釋放。三部委發(fā)文后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”將在地方加速落地，京滬等少數(shù)還在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市也有望跟進(jìn)調(diào)整。

??02 京滬等14城尚未取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”
落地后利好置換、異地購房

??據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2022年以來，超過65城發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策。內(nèi)容主要包括：第一，杭州、天津執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，典型如杭州，去年11月開始，允許在杭無住房但有已結(jié)清貸款記錄的購房者，按首套房貸政策再購房。第二，貴陽、鄭州等執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，典型如貴陽，有一套房但貸款已結(jié)清的，購買二套房可執(zhí)行最低首付20%和利率下限的優(yōu)惠政策。

??但截至目前，核心城市中，還有至少14個城市在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，包括北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市，以及成都、西安、長沙等10個二三線城市。三部委發(fā)文后，這些城市也有望跟進(jìn)調(diào)整現(xiàn)有信貸政策，開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，兩類購房者將率先受益，首付壓力和信貸成本都將明顯降低：第一，置換客群，賣一套后再買一套，還能享受首套房的優(yōu)惠首付比例和利率；第二，異地購房者，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)，只核查本地有沒有住房，即便外地有房，再買也按首套算。

??以上海為例，一旦落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這兩類購房者置業(yè)首付資金可以減半準(zhǔn)備，即原本70%的首付現(xiàn)在只需要35%，貸款利率也將降低70BP，按照500萬貸款等額本息30年計(jì)算，累計(jì)利息總額可以節(jié)約將近80萬。