??熱點聚焦

??6月3日下午，鄭州土拍落幕，本次鄭州集中供地49宗，總起始價約374億，最終全部順利出讓，共收金414億元。49宗地塊中有46宗為定向城改用地，真正公開招標地塊僅3宗。金茂、保利、萬科分別競得3宗凈地，萬科以總價19.5億元競得西岸10號地塊，成交樓面價2.46萬元/平方米，溢價率30%。保利以總價19.5億元競得北岸11號地塊，成交樓面價2.37萬元/平方米，溢價率30%，位于經(jīng)開區(qū)的9號地被金茂以31.7億元摘得，成交樓面地價為1.02萬元/平方米，溢價率30%。

??熱點評析

??資金金實力強的大型房企占優(yōu)，中小企業(yè)拿地難度增大

??鄭州此次推出土地多為定向的城改地，均底價成交，競得者多為康橋、建業(yè)、永威等本土頭部房企以及當?shù)貒蟆Ｕ嬲_招標地塊僅3宗，因此備受矚目，參與競拍的房企除了全國性頭部房企如萬科、碧桂園，大型國企央企如綠地、保利、中海、華潤等之外，還有本土房企如建業(yè)、綠都等，最終3宗地塊全部被大型房企競得，且均被競拍至30%溢價的熔斷價格，可見資金實力強的大型房企在土地集中拍賣中競爭優(yōu)勢更強。

??鄭州土地競拍規(guī)則中，不像蘇州明確制定了“直接絕對控股子公司不得參與同一地塊競買”的規(guī)定，因此不少房企為增加勝出幾率，運用多個“馬甲”，在3宗凈地中，一線房企共出動157個“馬甲”，繳納保證金高達1467億元，結(jié)果是外來大型房企成為此次土拍的主角，本土中小房企成為陪跑。在集中供地下，“拼馬甲”的行為將會提高行業(yè)集中度，有資金實力的開發(fā)商更占優(yōu)勢，本土房企多選擇聯(lián)合拿地抱團取暖，如民安聯(lián)合萬科、美景聯(lián)合招商等合作拿地。在這樣的市場趨勢下，有實力開發(fā)高端產(chǎn)品的企業(yè)盈利空間相對更高，而小型房企或?qū)⒉扇÷?lián)合拿地，或者選擇特殊地塊等方式，降低成本分散風險。

??首次集中供地不足以反應(yīng)鄭州土拍熱度

??從目前完成首批集中式土拍的17城來看，城市間表現(xiàn)差異化明顯，深圳、重慶、廈門、杭州、北京等城市土拍熱度高，長春、青島整體市場表現(xiàn)平淡，整體溢價率不高，部分地塊還出現(xiàn)了流拍。與其他城市相比，鄭州首次土拍土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)類型有其特殊性，鄭州以往的城鎮(zhèn)化進程中，形成了鮮明的城中村改造特征，此次鄭州土地集中供應(yīng)中，大部分地塊為定向的城改地，且以底價成交，不能完全反應(yīng)鄭州土地市場的熱度。從3宗凈地的激烈競爭中才可以看出鄭州土地市場中競爭較強，此次地塊供應(yīng)對后期房地產(chǎn)市場的影響更多將表現(xiàn)在不同板塊的預(yù)期分化，隨著今年第二、三批供地，鄭州樓市分化或?qū)⑦M一步加深。