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??防控房地產金融風險的號角嘹亮。1月4日，央行召開年度工作會議，部署2021年工作重點。這個風向標會議，再次提到“落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。”

??實施好房地產金融審慎管理制度是一句熟悉的話語。以此之名，4天前央行、銀保監會下發了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。從信貸供給端對房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比進行上限管控，既約束房企開發貸，也約束購房按揭。

??同樣以此之名，2020年8月20日央行、住建部與12家房企在京座談，祭出監管“三道紅線”，對房企全面進行資金監測和融資管理，要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。從房企需求端對融資進行管控。

??據相關媒體的消息，近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會。除了去年已參與融資新規的試點房企，與會者亦包括部分去年未參與試點的房企。也就是說融資“三條紅線”試點有望擴圍。而此次座談會還釋放了一些重要信息，未來不排除對房地產全口徑貸款全面監測。

??各項政策工具漸次落地，宏觀審慎監管框架逐漸清晰，房地產金融審慎管理制度已形成行之有效的落地安排。

??應該說這是一套清晰的思路，并配以了完整的打法。站在防范化解系統性風險的高度看待房地產金融風險，給房企融資帶上緊箍咒，降低金融機構房地產貸款集中度，避免資金過度流入房地產領域，有助于實現促進房地產市場平穩發展和提高金融體系穩健性的雙重目的。

??在房企融資新規出臺后，萬科董事長郁亮表示，這次的監管是穿透式、全覆蓋的，房企做多層結構、明股實債等財務技都是沒有用的，地產游戲規則已改變。

??作為支撐房地產發展的血脈，房地產金融的健康發展對整個行業至關重要。從國際上看，房地產貸款占比過高或在一定時期占比上升過快，既不利于房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。

??2020年以來，為了應對疫情沖擊，貨幣政策靈活寬松，各地也出現放松調控的現象，引發房價上漲預期，房地產貸款占比攀升。央行數據顯示，2020年9月末全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。

??此外，房地產杠桿率快速恢復增長。據國家金融與發展實驗室的測算，2020年三季度末宏觀杠桿率已達270.1%，比2019年末上升了24.7個百分點。而過去5年，居民部門杠桿率上升了22.2個百分點，增幅顯著高于企業和政府部門，貢獻了同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。

??早前，銀保監會主席郭樹清多次表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛，要堅決抑制房地產泡沫。在過去世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。房地產深度內嵌于經濟體系，而且泡沫很難判斷，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成災難性的后果。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。

??十八大以來，中央政府提出了“房住不炒”的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，并要求“實施好房地產金融審慎管理制度”。房企融資新規和房地產貸款集中度管理制度就是這一背景下的產物。針對房企融資的三道紅線和銀行涉房地產貸款的兩道紅線，五道緊箍咒雙管齊下，在房地產這頭灰犀牛奔跑起來之前，構筑了安全墻，可謂未雨綢繆。

??應該說，如今監管部門從金融機構和企業融資兩個端口對行業做量化管理，力度、精度在調控史上前所未見。期待下一步，牢牢抓住房地產金融審慎管理制度這一主要抓手，強化安全意識，樹立底線思維，進一步完善和精細化，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。