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??保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）再向前一步。

??9月22日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，擬分拆華潤(rùn)旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)公募REITs底層資產(chǎn)，預(yù)計(jì)公募基金將募集人民幣11.2億元。

??同日，上海證券交易所披露，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REITs提交申報(bào)并獲得受理。

??作為創(chuàng)新投資品種，REITs是一種以不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。

??今年8月31日，由北京保障房、深圳人才安居和廈門(mén)安居集團(tuán)發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易，并在發(fā)售當(dāng)日均實(shí)現(xiàn)了30%漲停。

??此次發(fā)行的華潤(rùn)有巢租賃住房REITs產(chǎn)品與其他保障房REITs最大不同有兩點(diǎn)：一是其1個(gè)底層資產(chǎn)為集體建設(shè)用地項(xiàng)目；二是華潤(rùn)置地或?yàn)槭准屹Y產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，保障性租賃房REITS在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融管退再投資”良性循環(huán)的通路，華潤(rùn)置地?cái)M分拆基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，將使得集團(tuán)的融資方式及平臺(tái)多元化，并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴(lài)。“另外，此舉對(duì)于華潤(rùn)置地而言也是在積極把握國(guó)家大力發(fā)展租賃住房的趨勢(shì)，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機(jī)遇，持續(xù)提升長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效益，對(duì)自身發(fā)展較具一定積極影響。”

??另外，內(nèi)地市場(chǎng)現(xiàn)存的3只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，都不是以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤(rùn)置地通過(guò)本次申報(bào)，有望成為首家涉水公募REITs市場(chǎng)的典型房企。

??華潤(rùn)發(fā)行租賃住房REITs

??公募REITs上市節(jié)奏正在不斷加快。

??9月22日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告，擬分拆旗下位于上海的保障性租賃住房項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs底層資產(chǎn)。

??公告顯示，此次擬上市的REITs底層資產(chǎn)為華潤(rùn)“有巢”的兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別為上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的保障性租賃住房項(xiàng)目、上海市松江區(qū)松江工業(yè)區(qū)東部園區(qū)的保障性租賃住房項(xiàng)目。

??根據(jù)公告，華夏基金為該基金管理人，中信證券為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人，本只公募REITs 預(yù)計(jì)募集 11.2 億元，其中華潤(rùn)置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)基金份額總額約34%。

??上市完成后，兩個(gè)項(xiàng)目將由公募基金動(dòng)用募集資金進(jìn)行收購(gòu)，最終由基礎(chǔ)設(shè)施REIT持有100%權(quán)益，不再是華潤(rùn)置地附屬公司和財(cái)務(wù)并表項(xiàng)目。

??對(duì)于此次分拆基礎(chǔ)設(shè)施上市的原因，華潤(rùn)置地表示有三點(diǎn)：

??一是提供另一種以股權(quán)為基礎(chǔ)的融資方式，將使集團(tuán)的融資方式及平臺(tái)更為多元化，并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴(lài)；同時(shí)，還能夠盤(pán)活其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，避免投資恢復(fù)期較長(zhǎng)及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低的不利影響；

??二是能受惠于基礎(chǔ)設(shè)施REIT的業(yè)務(wù)前景及業(yè)績(jī)，通過(guò)作為基金份額持有人以分派方式收取穩(wěn)定回報(bào)；

??三是分拆上市能夠集為團(tuán)及基礎(chǔ)設(shè)施REIT各自的營(yíng)運(yùn)及未來(lái)擴(kuò)展提供獨(dú)立的集資平臺(tái)。尤其是上市完成后，基礎(chǔ)設(shè)施REIT將擁有一個(gè)獨(dú)立上市平臺(tái)，可直接進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng)，并增強(qiáng)其探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務(wù)的可能性。

??中郵證券分析師劉清海表示，華潤(rùn)有巢租賃住房REITs產(chǎn)品，與其他保障房REITs最大不同在于，有巢泗涇項(xiàng)目為集體建設(shè)用地項(xiàng)目。

??相較于國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，集體建設(shè)用地項(xiàng)目成本更低，通過(guò)這種方式獲取土地建設(shè)租賃住房，能夠降低租賃住房建設(shè)者的成本，提高租賃住房回報(bào)率及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性。

??公開(kāi)資料顯示，有巢泗涇項(xiàng)目用地使用經(jīng)歷了集體土地所有人委托、集體組織決策、政府批準(zhǔn)、掛牌出讓等流程，權(quán)屬清晰，后期更有利于通過(guò)REITs退出。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已上市的3只保租房REITs 底層資產(chǎn)均為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目。

??此外，華潤(rùn)置地或?yàn)槭准屹Y產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。這意味著華潤(rùn)置地不僅要通過(guò)這次的租賃住房REITs把住房租賃業(yè)務(wù)做起來(lái)，還要發(fā)揮示范效應(yīng)，為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗(yàn)。

??天風(fēng)證券表示，我國(guó)多家房企旗下具有租賃住宅業(yè)務(wù)，這意味未來(lái)保障性租賃住房 REITs的空間有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

??持續(xù)優(yōu)化完善REITs制度

??實(shí)際上，保租房REITs自上市就持續(xù)火爆，受到市場(chǎng)熱捧。

??今年8月31日，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，并在發(fā)售當(dāng)日就表現(xiàn)驚人，均實(shí)現(xiàn)了30%漲停。

??機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，保租房公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量高，收益率預(yù)期也比較好，有強(qiáng)制分紅機(jī)制等，投資者認(rèn)購(gòu)意愿較強(qiáng)。“已有的3只保租房REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超過(guò)100倍。”

??除去市場(chǎng)關(guān)注度較高外，多省市也明確表態(tài)支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，支持保租房REITs發(fā)展。

??去年7月份，國(guó)家發(fā)改委就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目納入了基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)試點(diǎn)范圍。

??今年5月中旬，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確提出，將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。

??5月底，證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)保租房REITs試點(diǎn)工作。

??國(guó)家發(fā)展改革委相關(guān)人士也表示，將加強(qiáng)前期輔導(dǎo)，推動(dòng)更多項(xiàng)目盡快具備申報(bào)條件，完善申報(bào)推薦流程，項(xiàng)目發(fā)行上市后，將指導(dǎo)督促使用回收資金的新項(xiàng)目加快開(kāi)工建設(shè)等。

??此外，多地發(fā)布支持公募REITs發(fā)展的政策，推動(dòng)當(dāng)?shù)卮媪抠Y產(chǎn)盤(pán)活和轄區(qū)REITs發(fā)行常態(tài)化，梳理總結(jié)形成可復(fù)制推廣的工作經(jīng)驗(yàn)。

??盡管保障性租賃住房REITs得到了快速發(fā)展，但該類(lèi)業(yè)務(wù)仍處于起步，其面臨著一些待進(jìn)一步解決的問(wèn)題。

??“比如缺乏REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠政策，保障性租賃住房REITs項(xiàng)目多個(gè)環(huán)節(jié)的稅收涉及所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等多個(gè)稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重，對(duì)產(chǎn)品收益率產(chǎn)生一定影響，加大了保障性租賃住房REITs的運(yùn)營(yíng)壓力。”關(guān)榮雪表示。

??“租金水平、滿(mǎn)租率以及保租房政策不同都可能導(dǎo)致投資成本差異，致使此類(lèi)項(xiàng)目的投資收益率偏低和融資規(guī)模有限。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，這是運(yùn)營(yíng)方和資產(chǎn)持有方發(fā)行保租房REITs積極性不高的主要原因。

??柏文喜認(rèn)為，調(diào)整相應(yīng)的保租房供地、投資補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼政策，提升保租房REITs收益極其穩(wěn)定性，才能更好更快地推進(jìn)保租房REITs的快速發(fā)展與市場(chǎng)擴(kuò)容。