摘自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在2012人居環(huán)境與旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會(huì)上的講話。

朱中一：很高興到鄂爾多斯參加2012人居環(huán)境與旅游休閑產(chǎn)業(yè)的研討會(huì)，第一次來這里，坦率的說來之前我聽到的看到的材料更多的是講鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫 問題，到了以后我有幾個(gè)印象，我覺得很多建筑都是具有地方特色的，城市的綠化率很高，超過了37%，說明城市政府是加大了投入了，關(guān)注了人居環(huán)境的建設(shè)； 第三點(diǎn)鄂爾多斯是具有人文資源和自然資源的旅游城市，夏季涼爽，怎么樣挖掘旅游休閑產(chǎn)業(yè)是大有潛力的。這是三個(gè)比較好的印象。

我講第一個(gè)問題，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型問題，我覺得房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，為什么要轉(zhuǎn)型，第一是跟我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型有關(guān)系，第二是跟我們房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展 有關(guān)系，我們以前老講，前十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，后十年就是一個(gè)轉(zhuǎn)型的十年，為什么是轉(zhuǎn)型的十年，或者說為什么房地產(chǎn)企業(yè)前十年是黃金的十年，是有 一些基本的因素構(gòu)成的，我覺得首先是三個(gè)基本的因素，第一個(gè)前十年的時(shí)候，住房是嚴(yán)重短缺的，1978年的時(shí)候，全國人均城鎮(zhèn)是6.7平米，當(dāng)時(shí)的城鎮(zhèn)住 房面積大概是15平米左右，住房短缺需求量就很大，所以在十一五期間商品房一共竣工了37.3億平米，第二個(gè)問題是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，一千多萬人的新增人 口，自然需要大量的住房，第三是經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，前十年我們國家的gdp增長每年平均超過10%，經(jīng)濟(jì)的高速增長除了住房的需求以外，另外我們的其他行 業(yè)，生產(chǎn)場所，辦公場所都有提升，保證了前十年的房地產(chǎn)的發(fā)展，還有幾個(gè)，我們的信貸部門都認(rèn)為房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)貸款，不管是開發(fā)企業(yè)的貸款還是個(gè)人按揭貸款 是有保證的，這些因素都保證了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

“十二五”以后我們國家的內(nèi)因、外因的條件發(fā)生了深刻的變化，首先住房的需求，老百姓的需求，嚴(yán)重短缺的問題得到了緩解，剛才講的幾點(diǎn)，2005年的時(shí) 候，那時(shí)候人均住房面積26.1平米，到鄂爾多斯說的話，可能現(xiàn)在的人均住房面積可能很寬敞，我昨天在車上，今天在車上，甚至昨天都在和一些人交流，鄂爾 多斯家庭住房可能不下于三套，在這種情況下，我們的房地產(chǎn)發(fā)展必須要研究這個(gè)課題，這是需求的問題。

第二個(gè)，城鎮(zhèn)化仍然是我們國家發(fā)展的前進(jìn)的動(dòng)力，這是毫無疑問的，經(jīng)濟(jì)下滑，很多的問題我們?nèi)绾螌?duì)待，城鎮(zhèn)化里面還有一個(gè)問題，就是我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方式的調(diào)整。現(xiàn)在我們研究的問題，很重要的問題就是我們的鄂爾多斯市怎么樣促進(jìn)我們的一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，城鎮(zhèn)化發(fā)展的動(dòng)力最基本的是要有產(chǎn)業(yè)的 支撐，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化是不牢固的，好在我們鄂爾多斯是一個(gè)資源型的城市，我們的二產(chǎn)，我們講的“羊煤土氣”沒有問題，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)盡管出了問題， 鄂爾多斯大的問題還不會(huì)有。但是三產(chǎn)怎么發(fā)展，三產(chǎn)前幾年可能房地產(chǎn)應(yīng)該說是超常規(guī)的，過渡的也好，泡沫的也好，怎么用詞合適你們自己考慮，但是現(xiàn)在三產(chǎn) 這邊，房地產(chǎn)是毫無疑問的面臨著問題，金融、保險(xiǎn)、旅游這些東西，剛才苗會(huì)長也有一個(gè)發(fā)言，說了休閑旅游的發(fā)展，那么其他的你怎么發(fā)展，一二三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展才是我們城鎮(zhèn)化健康發(fā)展之路，才是我們的房地產(chǎn)健 康發(fā)展之路。住房政策的問題，過去十年我們偏重于市場化，現(xiàn)在是保障和市場協(xié)調(diào)發(fā)展。再譬如講土地政策上現(xiàn)在更加注重細(xì)化的發(fā)展，不像以前那么分散的發(fā) 展，財(cái)稅的政策也會(huì)調(diào)整，不管房產(chǎn)稅什么時(shí)候出臺(tái)，毫無疑問房產(chǎn)稅遲早要出臺(tái)的，雖然目前鄂爾多斯不會(huì)有，不限購，因?yàn)楝F(xiàn)在中央政府也好，地方政府也好， 肯定不會(huì)限購，但是話說回來，當(dāng)房產(chǎn)稅出臺(tái)以后，對(duì)市場，對(duì)老百姓購買的住房，毫無疑問是有影響的，至于怎么調(diào)整，現(xiàn)在我們正在制定“十二五”的產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃，我們中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)上一年開始就有了一個(gè)課題，我們?cè)?010年6月份就向部里上報(bào)了“十二五”時(shí)期城鎮(zhèn)住房的規(guī)劃，我們?cè)?011年1月份又上報(bào) 了“十二五”時(shí)期城鎮(zhèn)住房的發(fā)展規(guī)劃，實(shí)際上是我們組織了各個(gè)部委的專家深刻討論過，當(dāng)時(shí)我們提出了一些東西，包括像今后的發(fā)展或者說指導(dǎo)思想，原則問 題，毫無疑問將來我們的住房方面更加強(qiáng)化住房的社會(huì)功能，就是住房主要滿足自住和改善性需求，對(duì)投資、投機(jī)肯定是抑制的，既要強(qiáng)調(diào)市場資源的配置作用，又 要加強(qiáng)住房的保障。怎么樣結(jié)合我們國家的國情提出住房發(fā)展的目標(biāo)問題，當(dāng)時(shí)我們協(xié)會(huì)的課題組，根據(jù)各方面的資料曾經(jīng)提出過，比如說“十二五”末，我們能不 能通過租賃，購買兩種方式來實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭啊都有一套設(shè)施比較齊全的住房，而且“十二五”時(shí)期住房的面積每年要有所改善，我們測(cè)算這個(gè)數(shù)字，要達(dá)到這個(gè) 目標(biāo)全國來說是很不容易的，因?yàn)楝F(xiàn)在主要是住房的資源分配問題，現(xiàn)在像鄂爾多斯，你們可能戶均三套，認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)肯定很低，但是不管怎么說，你不可能不建 啊，建了以后本身住房是自己住的，既是出租，如果沒有人租，你的房子閑置了怎么辦，所以我覺得這些東西都是面臨著很大的問題。所以我覺得這個(gè)問題我說為什 么要轉(zhuǎn)型，這就是要轉(zhuǎn)型。至于怎么轉(zhuǎn)，我覺得大家必須要有一個(gè)思考。當(dāng)然了，我們也提出從轉(zhuǎn)型來說，怎么樣把新建住房市場，租賃住房市場協(xié)調(diào)發(fā)展，怎么樣 把保障房和商品房市場統(tǒng)籌兼顧，我們也提出了一系列的措施，我想現(xiàn)在從國家層面也在考慮制定這樣一個(gè)規(guī)劃，從地方，各個(gè)省也在制定規(guī)劃，我想這個(gè)規(guī)劃制定 出來以后，在規(guī)劃里面也會(huì)提出一些政策性的意見，跟這些政策性的意見出來以后，我想我們房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型怎么轉(zhuǎn)，可能這個(gè)問題會(huì)有一個(gè)答復(fù)，我想“十二五”的規(guī) 劃，在今年不管是國家層面也好，地方層面也好，我估計(jì)會(huì)出臺(tái)的。

剛才我講了轉(zhuǎn)型是必須要轉(zhuǎn)的，我們說就目前的情況來看，住房的發(fā)展出現(xiàn)了問題，就目前來說，沒有批的一些項(xiàng)目，我估計(jì)是不是暫時(shí)要采取一些休克療法，不能 再批了。已經(jīng)批的，在建的項(xiàng)目，怎么辦，能不能通過企業(yè)的兼并重組，合法開發(fā)來做，再比如市場和保障怎么協(xié)調(diào)發(fā)展，拆遷戶，安置房怎么辦，能不能通過政府 收購、幫助一些存量房去解決，這個(gè)問題坦率說，去年七八月份討論一千萬套最激烈的時(shí)候，我8月1日在人民日?qǐng)?bào)有一篇文章，我的題目是保障房和商品房是兩個(gè) 不同的供應(yīng)的方式，但是不能決然的分開，我當(dāng)時(shí)舉了一個(gè)例子，一個(gè)城市把原來老百姓的存量房面積比較小的由政府包租下來，或者收購下來，不到一個(gè)月的時(shí)間 解決了4800套，而且把存量房市場盤活了，現(xiàn)在老百姓的存量房那么多，有的是半拉子工程，能不能用一些辦法，面對(duì)現(xiàn)實(shí)的問題要解決現(xiàn)實(shí)的問題，只有這樣 我們才可以很好的轉(zhuǎn)型，才可以使我們的行業(yè)健康發(fā)展。如果有可能的話，看一下我去年在8月1日的人民日?qǐng)?bào)的文章，我提了五個(gè)建議，我給我們的國務(wù)院研究室 打過電話，他們說還可以，我給國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)同志的秘書打過電話，他們說總的不錯(cuò)，我還提到了一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房，他們說這個(gè)比較敏感，我說我提的是小產(chǎn)權(quán)房是符 合規(guī)劃的，而且暫時(shí)也不會(huì)撤的，你搞一個(gè)公租房租給老百姓為什么不可以。所以我信我們鄂爾多斯出現(xiàn)的問題有鄂爾多斯的特色，我們解決問題一定要找到鄂爾多 斯的特色，正像我們02、03年處置海南房地產(chǎn)空置房的時(shí)候一樣，當(dāng)時(shí)國務(wù)院有特殊的辦法，當(dāng)時(shí)的海南，包括廣西的白海都提出了一些自己特殊化的政策，否 則這個(gè)行業(yè)怎么健康發(fā)展。

我們發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)最根本的目標(biāo)，一個(gè)是解決老百姓住有所居，一個(gè)是我們房地產(chǎn)行業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展，我們還有什么目標(biāo)呢？我們不能說老百姓買了房子越多越好，買那么多房子干什么呢。

養(yǎng)老這個(gè)問題，現(xiàn)在面臨著很現(xiàn)實(shí)的問題，人口老齡化，非常嚴(yán)峻，講通俗一點(diǎn)，30年以前，我們各級(jí)政府的當(dāng)時(shí)的一票否決制是計(jì)劃生育，每個(gè)鄉(xiāng)，每個(gè)鎮(zhèn)都有 計(jì)劃生育，30年以后人口老齡化擺在面前，怎么面對(duì)，作為住房領(lǐng)域里面，主要是構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的體系，這是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工 程，希望大家認(rèn)真考慮。另外鄂爾多斯是一個(gè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的地區(qū)，坦率的說農(nóng)村的養(yǎng)老問題比城鎮(zhèn)更加嚴(yán)峻。根據(jù)世界銀行的一個(gè)預(yù)測(cè)性的數(shù)據(jù)，他說2030年中國 農(nóng)村老年人的負(fù)養(yǎng)比將達(dá)到34.4%，而城鎮(zhèn)是21.1%，這個(gè)老年人口是65歲以上，但是不管怎么說，農(nóng)村的問題更嚴(yán)峻，至于怎么樣在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的情況下 來解決好這個(gè)養(yǎng)老問題是我們需要探索的，希望大家積極的探索。總結(jié)一句話，鄂爾多斯城市的規(guī)劃，建設(shè)各方面都很好，但是目前房地產(chǎn)面臨的問題是要認(rèn)真對(duì)待 的，商品房的銷售面積，全國同比下降10%，內(nèi)蒙同比下降29.6%，商品住宅的銷售面積全國同比下降11.2%，內(nèi)蒙下降31.8%，房地產(chǎn)的開發(fā)投 資，全國同比增長16.6%，內(nèi)蒙下降26.9%，是全國倒數(shù)第一，新開工面積內(nèi)蒙同比下降38.1%，住宅新開工面積全國同比下降14.7%，內(nèi)蒙同比 下降39%，這些主要的指標(biāo)說的很清楚，為什么內(nèi)蒙房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的任務(wù)很艱巨，可能鄂爾多斯的任務(wù)更艱巨，謝謝大家！