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??樓市久違的搖號售罄又來了。

??4月20日，長沙。邦泰觀宸項目搖號首開，推出的兩棟小高層86套可售房源，認籌291組，客房比達3.38:1，去化率100%。

??“坦率地講，邦泰就是包括長沙在內的二線城市樓市的一個攪局者。”當?shù)囟嗝袌鋈耸勘硎荆瑏碜运拇ǖ陌钐┑禺a(chǎn)，作為長沙房地產(chǎn)市場的外來者和較新面孔，不少長沙人并不熟悉邦泰地產(chǎn)。

??在新房市場去化有待進一步提升的行業(yè)競爭中，邦泰觀宸項目卻能以較好地段、低容積率、高得房率的特色優(yōu)勢，精準擊中目前改善客群對地段、品質、得房率等多重訴求，實現(xiàn)開發(fā)商與購房者的雙贏，成為了當?shù)厥袌鰺嶙h的2025年長沙主城區(qū)“現(xiàn)象級”改善盤。

??從質疑到喝彩

??邦泰觀宸是邦泰地產(chǎn)近4個月來在長沙面市的第二個項目。

??去年12月，邦泰進入長沙房地產(chǎn)市場的首個項目——邦泰璟和項目實景示范區(qū)驚艷亮相，項目的高顏值外立面為長沙住宅市場帶來了重量級革新。

??該項目共規(guī)劃9棟住宅，包括2棟16層的小高層和7棟25~32層的高層住宅，首開戶型面積段為109平方米~167平方米，涵蓋了剛需到改善的面積段，得房率（含電梯廳）在102%~120%之間。

??令當?shù)貥I(yè)界刮目相看的是，該項目不僅短暫蓄客即倉促開盤，而且首開當日一次性大量推出5棟323套住宅房源。

??雖然開盤當日即成交126套，遠超當?shù)禺敃r市場不少樓盤開盤當日成交幾乎不到100套的記錄，但該項目39%的去化率，在當時去化率普遍不低于50%~60%的市場背景下，被部分輿論質疑為未“及格”。

??“當時有部分聲音，認為外來的邦泰初到長沙，水土不服。”在長沙某品牌房企營銷經(jīng)理張先生看來，值得學習的是，邦泰主動適應，很快及時調整了狀態(tài)。

??這在邦泰的第二個項目——邦泰觀宸很快得到了印證。

??邦泰從市場學到了什么

??有了首個項目首開的經(jīng)驗教訓，邦泰也進一步意識到，二線城市的改善性市場需求不少，只是購房者對地段、品質、得房率需要兼得，缺一不可，開盤的推售節(jié)奏也很關鍵。

??在地段上，第二個項目——邦泰觀宸項目更近城市中心；在品質方面，邦泰更進一步優(yōu)化。

??除了延續(xù)高顏值和高得房率，邦泰觀宸項目以1.76的容積率，刷新長沙主城區(qū)住宅密度的下限，“低密+主城”的組合在長沙近十年土地市場中十分罕見。

??該項目珍惜上述獨特優(yōu)勢，針對改善性客群，共規(guī)劃了6棟住宅產(chǎn)品，由1棟洋房+3棟小高層+2棟高層組成，共335戶。產(chǎn)品面積段涵蓋142平方米（邊戶）、142平方米（中間戶）、178平方米、181平方米的四種四房兩廳三衛(wèi)戶型，與目前在售項目競品客群重疊度有限，差異化突圍意圖明顯。

??也正是得房率（不含電梯廳）更是高達約108%~118%，遠超當?shù)厥袌銎骄剑墒褂每臻g比肩大平層產(chǎn)品，該項目在4月初實景展示區(qū)開放時，對外釋放的信息是，計劃首開3棟105套房源，毛坯單價約20000元~22000元/平方米，此價格接近甚至高于周邊在售住宅大平層精裝房單價。

??不過一周左右，該項目正式宣布首開的均價約19000元/平方米，最低的單價16600元/平方米起步，僅推出2棟86套可售房源，且開盤當日價格有少量折扣。

??“在當前長沙樓市卷品質、卷得房、卷價格的氛圍下，邦泰觀宸項目主動適應市場降低身價，主要是讓客戶買得安心，不擔心價格過高站崗。”長沙房地產(chǎn)市場研究人士楊凱名在《老楊房談》小紅書表示，這有利于大家相信樓市止跌回穩(wěn)，有利于當?shù)貥鞘行纬闪夹匝h(huán)。

??楊凱名稱，長沙樓市需要一波又一波這樣的行情，客戶是很難因為相信所以看見，大部分人是因為看見了才選擇相信。

??當?shù)匦袠I(yè)人士認為，一方面，當下的購房者不大在意開發(fā)商是哪來的，有性價比的產(chǎn)品就有市場，看得見的產(chǎn)品力就是競爭力；另一方面，邦泰觀宸產(chǎn)品優(yōu)點突出，但也有小瑕疵，這在高品質、高性價比下都微不足道。緊跟市場需求，及時調整銷售策略和推盤節(jié)奏，賣得好才是王道。