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??2月26日，華夏金隅智造工場REIT（基金代碼：508092）在上海證券交易所掛牌上市，成為國內(nèi)首單以城市更新產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REITs。作為北京市屬國企盤活存量資產(chǎn)的標(biāo)志性案例，金隅智造工場的“舊廠改造-產(chǎn)業(yè)升級-資本反哺”閉環(huán)模式，印證了資本市場對“存量改造+產(chǎn)融協(xié)同”模式的強烈信心，為城市存量資產(chǎn)盤活與產(chǎn)業(yè)升級提供了鮮活樣本。

??空間煥新：工業(yè)遺存的“功能基因重塑”

??作為北京首批“騰籠換鳥”示范項目，金隅智造工場的蛻變始于對工業(yè)遺產(chǎn)的更新。其前身曾是都工業(yè)的“金字招牌”，2016年，金隅集團(tuán)與海淀區(qū)政府正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，針對天壇家具廠疏解后遺留的老舊工業(yè)廠房啟動改造升級工程，通過保留工業(yè)基因、重塑產(chǎn)業(yè)內(nèi)核的創(chuàng)新模式，探索城市更新與產(chǎn)業(yè)升級的融合發(fā)展路徑。

??項目保留85%以上的高舉架、高荷載等工業(yè)空間基因的前提下，適配智能制造企業(yè)的研發(fā)需求。改造后的園區(qū)，既延續(xù)了工業(yè)遺存的“硬核骨架”，又能滿足現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)需求。例如，原家具廠的高荷載車間被改造為生物醫(yī)藥企業(yè)的精密儀器實驗室，高挑空廠房則成為人工智能企業(yè)的技術(shù)驗證平臺，為智能機(jī)器人研發(fā)、多場景算法調(diào)試提供物理空間支持。

??物理空間的“功能適配”催生了產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。園區(qū)聚焦人工智能、大數(shù)據(jù)、生物醫(yī)藥、航空航天等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，吸引曠視科技、銀河航天、國能日新等近300家科技企業(yè)入駐，其中高新技術(shù)企業(yè)占比超80%，2024年園區(qū)產(chǎn)值近百億。曾經(jīng)的家具生產(chǎn)線已蛻變?yōu)槭锥肌案呔狻碑a(chǎn)業(yè)的新地標(biāo)。

??運營進(jìn)階：“七位一體”生態(tài)圈的構(gòu)建邏輯

??在金隅智造工場的轉(zhuǎn)型敘事中，金隅智造工場突破傳統(tǒng)園區(qū)“房東”角色，打造出“政產(chǎn)學(xué)研用金服”七位一體的生態(tài)賦能體系。園區(qū)聯(lián)合政府部門設(shè)立北京市專精特新企業(yè)服務(wù)站、院士專家創(chuàng)新服務(wù)基地等十大公共服務(wù)平臺，構(gòu)建起政策惠企、創(chuàng)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)對接、成果轉(zhuǎn)化、場景賦能、融資咨詢等服務(wù)矩陣。

??這種創(chuàng)新模式不僅為企業(yè)提供從工商注冊到上市輔導(dǎo)的全生命周期服務(wù)，更通過設(shè)立科創(chuàng)股權(quán)投資基金，深度綁定園區(qū)與企業(yè)成長，例如入駐企業(yè)國能日新，在園區(qū)培育下成功登陸創(chuàng)業(yè)板，印證了“空間+資本”雙輪驅(qū)動的服務(wù)價值。

??生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)建催生了顯著的協(xié)同效應(yīng)。園區(qū)第三方空間內(nèi)每年舉辦近50場技術(shù)交流活動，持續(xù)引進(jìn)各類高水平創(chuàng)新平臺，推動科技成果從“實驗室”走向“生產(chǎn)線”。這種從“租賃關(guān)系”到“創(chuàng)新共同體”的轉(zhuǎn)變，使得園區(qū)出租率達(dá)90%以上。

??資本破局——首單REITs的行業(yè)示范價值

??在上海證券交易所的鑼聲中，華夏金隅智造工場REIT以首單城市更新產(chǎn)業(yè)園公募REITs的身份登陸資本市場，不僅為工業(yè)遺存改造項目開辟了資產(chǎn)證券化的新路徑，更以403.87億元的超額認(rèn)購規(guī)模，驗證了“存量改造+產(chǎn)融協(xié)同”模式的可持續(xù)性。

??這一案例的標(biāo)桿意義在于打通了城市更新的全鏈條。傳統(tǒng)工業(yè)遺存改造往往面臨資金沉淀、退出無門的困境，而華夏金隅智造工場REIT通過公開市場募集社會資本，將資產(chǎn)證券化與產(chǎn)業(yè)升級深度綁定。北京市國資委將其列為城市更新“最佳實踐”案例，其“保留工業(yè)基因-導(dǎo)入高精尖產(chǎn)業(yè)-資本反哺”的操作邏輯，為全國老舊廠房改造提供了可復(fù)制的路徑。

??金隅智造工場的蛻變歷程，折射出中國城市化從外延擴(kuò)張到內(nèi)涵提升的深刻轉(zhuǎn)型，詮釋出城市更新邏輯的升維，通過“空間基因重組+生態(tài)體系重構(gòu)+資本工具創(chuàng)新”的三重變革，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為驅(qū)動城市高質(zhì)量發(fā)展的新動能。

??在“十四五”城市更新行動深入推進(jìn)的當(dāng)下，華夏金隅智造工場REIT的上市猶如一劑強心針。它昭示著當(dāng)工業(yè)銹帶被注入創(chuàng)新要素與金融活水，那些承載著城市記憶的老廠房，終將生長出面向未來的產(chǎn)業(yè)圖景。金隅智造工場的實踐表明，唯有以系統(tǒng)思維打通空間、產(chǎn)業(yè)與資本的任督二脈，方能在存量時代書寫出永續(xù)煥新的城市答案。