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??在房地產(chǎn)深度調(diào)整與物業(yè)行業(yè)增速放緩的雙重夾擊下，碧桂園服務(wù)控股有限公司（以下簡稱碧桂園服務(wù)）正經(jīng)歷著前所未有的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型陣痛。

??3月27日發(fā)布的2024年財(cái)報(bào)顯示，盡管實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入439.93億元，同比增長3.2%，但毛利率連續(xù)四年下滑至19.1%，凈利潤激增262.8%的背后，是商譽(yù)減值與應(yīng)收賬款壓力交織的復(fù)雜局面。這家曾以規(guī)模擴(kuò)張著稱的物業(yè)龍頭，正站在從“外延式擴(kuò)張”向“內(nèi)生式增長”轉(zhuǎn)型的十字路口。

??“仰望星空也要腳踏實(shí)地。在仰望星空的同時(shí)，還要更多的進(jìn)行核心能力建設(shè)，告別外延式的增長，回到內(nèi)生式的發(fā)展，去換取更大的發(fā)展和成長的可能性。” 碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮說。

??毛利率四連降：在規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)間走鋼絲

??數(shù)據(jù)顯示，2024年碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約為439.93億元，同比增長3.2%；毛利潤為84.01億元，同比下降3.8%；凈利潤18.75億元，同比增長262.8%。

??核心業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及“三供一業(yè)：”收入持續(xù)增長，構(gòu)成基本盤支撐。但非業(yè)主增值服務(wù)收入驟降54.6%至7.05億元，城市服務(wù)收入同比減少14.7%至41.68億元，商業(yè)運(yùn)營收入暴跌38.1%至6.27億元。這些主動(dòng)收縮舉措直指風(fēng)險(xiǎn)敞口控制——碧桂園服務(wù)去年大幅壓降信用風(fēng)險(xiǎn)上升客戶的業(yè)務(wù)規(guī)模，并退出部分低效城市服務(wù)項(xiàng)目。

??戰(zhàn)略收縮的代價(jià)直觀體現(xiàn)在財(cái)務(wù)處理上：對滿國環(huán)境科技計(jì)提8億~11億元商譽(yù)減值，出售萬達(dá)商管股權(quán)回籠6.49億元。更值得關(guān)注的是關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)管控，通過將關(guān)聯(lián)交易占比壓降至0.9%，碧桂園服務(wù)基本切斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈。

??“物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)金流安全邊際正在被重新定價(jià)。”一位機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，“當(dāng)關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)外溢至終端服務(wù)，碧桂園服務(wù)需要構(gòu)建‘防火墻機(jī)制’，將風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)占比控制在總收入的2%以內(nèi)。”

??受到多方面因素共同作用的結(jié)果，物業(yè)行業(yè)平均毛利率已跌破20%。碧桂園服務(wù)毛利率在2021年～2024年連續(xù)下滑，分別為30.73%、24.8%、20.49%、19.1%。

??同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析，“一是物業(yè)行業(yè)目前表現(xiàn)出營收增速和毛利率雙降的趨勢，既和當(dāng)前房地產(chǎn)市場增量觸頂收縮有關(guān)，也受到物業(yè)行業(yè)仍以傳統(tǒng)服務(wù)為主的內(nèi)容有關(guān)。二是毛利率的下降跟在管規(guī)模增長放緩有關(guān)，由于開發(fā)板塊業(yè)務(wù)規(guī)模快速下降，關(guān)聯(lián)的在管業(yè)務(wù)增長受到較大的影響。三是物業(yè)管理跟入住率和人口規(guī)模關(guān)系最為緊密，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張，新增規(guī)模外委化成為趨勢，很多低效小區(qū)也拉低了企業(yè)的整體盈利能力。四是關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款以及過去收并購帶來的資產(chǎn)及商譽(yù)價(jià)值減值，也給企業(yè)帶來利潤的損失。”

??戰(zhàn)略重構(gòu)：從規(guī)模王者到價(jià)值深耕

??面對行業(yè)增速放緩與競爭加劇，碧桂園服務(wù)提出“穩(wěn)局面、保增長、謀突破”三年戰(zhàn)略。其戰(zhàn)略重構(gòu)軌跡折射出物業(yè)行業(yè)從規(guī)模紅利向運(yùn)營紅利的遷徙軌跡。

??碧桂園服務(wù)錨定2025年核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)大單位數(shù)增長的保底目標(biāo)，構(gòu)建“三位一體”轉(zhuǎn)型框架：運(yùn)營力深化、AI力賦能、經(jīng)營力突破。運(yùn)營服務(wù)六大體系首次成型，AI大數(shù)據(jù)模型完成部署，酒零售等多元經(jīng)營業(yè)態(tài)形成生態(tài)閉環(huán)。管理層直言：“物業(yè)行業(yè)遠(yuǎn)未觸達(dá)天花板，建筑、人口、空間等要素仍在持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值升維可能。”

??非核心業(yè)務(wù)方面，由于經(jīng)濟(jì)形勢變化，部分業(yè)務(wù)賬期相對較長，對現(xiàn)金流占用壓力較大。其管理層表示，部分歷史遺留問題集中在一兩年內(nèi)處理還是壓力較大。

??從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警來看，碧桂園服務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的落地路徑仍需要厘清。特別需要注意的是，母公司碧桂園集團(tuán)貢獻(xiàn)收入占比仍達(dá)12.3%，需加速第三方外拓，目標(biāo)2025年占比超85%。另一方面，未來兩年仍有約15億元商譽(yù)需計(jì)提，需通過業(yè)績對賭協(xié)議降低風(fēng)險(xiǎn)。

??“凈現(xiàn)金流和凈利潤1:1是長期目標(biāo)”， 徐彬淮現(xiàn)場表態(tài)背后，是物業(yè)行業(yè)特有的“現(xiàn)金流依賴癥”正在瓦解。2024年上半年，該公司經(jīng)營性現(xiàn)金流同比暴跌87.7%，應(yīng)收賬款規(guī)模膨脹至219.58億元，其中3年以上長賬齡應(yīng)收款達(dá)6.01億元。

??為降低母公司碧桂園集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口，碧桂園服務(wù)主動(dòng)終止與風(fēng)險(xiǎn)客商的商業(yè)運(yùn)營合作，導(dǎo)致相關(guān)收入銳減超10億元，直接拉低凈利潤38.7%。

??該公司首席財(cái)務(wù)官黃鵬坦言，已成立專項(xiàng)追討委員會(huì)，計(jì)劃通過“以資抵債、訴訟仲裁”等手段優(yōu)化報(bào)表，但預(yù)計(jì)短期將產(chǎn)生數(shù)億元一次性折損。

??碧桂園服務(wù)的轉(zhuǎn)型，折射著物業(yè)行業(yè)從“規(guī)模紅利”向“運(yùn)營紅利”遷徙的陣痛。當(dāng)現(xiàn)金流安全、技術(shù)落地、增值服務(wù)成為新賽場，這家龍頭物企能否穿越周期，不僅關(guān)乎自身命運(yùn)，更將影響行業(yè)進(jìn)化方向。正如徐彬淮所言：“仰望星空也要腳踏實(shí)地”，在物業(yè)管理的星辰大海中，碧桂園服務(wù)正尋找著自己的“第二曲線”。